In materia di trasferimento di unità immobiliari affette da irregolarità edilizie la normativa di riferimento è costituita dall’art. 46, comma primo, del DPR n. 380/2001, a mente del quale: «Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù».

Orbene, dal tenore testuale della norma appena riportata si evince inequivocabilmente la circostanza per cui la nullità testuale (art. 1418, comma 3, c.c.) viene espressamente prevista dal legislatore esclusivamente per le ipotesi di assenza degli estremi del permesso di costruire ovvero della concessione in sanatoria.

Interrogata sulla effettiva portata della norma la giurisprudenza, con riferimento in particolare alle ipotesi di compravendita di immobili con irregolarità edilizie ma, in ogni caso, dotati ab origine di permesso di costruire o titoli equipollenti, ha ormai univocamente stabilito che i cespiti in questione siano comunque compravendibili essendo la norma prima richiamata di stretta interpretazione letterale.

In altre parole, solo l’assenza (o la mancata menzione) dei titoli edilizi costituisce causa di nullità assolutamente insanabile – con conseguente responsabilità del Notaio rogante – mentre la presenza di irregolarità non causa la nullità.

In sostanza, quindi, si distingue una cosiddetta “difformità primaria”, riguardante per l’appunto la mancanza dei titoli idonei a costruire o regolarizzare (permesso di costruire, permesso in sanatoria) che comporterebbe la nullità dell’atto di compravendita, e tra una “difformità secondaria” concernente deviazioni rispetto a quanto contenuto dai progetti originali. In quest’ultima casistica non si potrà assistere ad una comminazione della nullità dell’atto, ma verrebbe in essere esclusivamente una mera responsabilità amministrativa che non farebbe venire meno la piena validità dell’atto rogato

È bene, però, sottolineare che la difformità deve essere nota all’acquirente e dovrà essere espressamente dichiarata tanto nel rogito definitivo quanto, se presente, nel prodromico contratto preliminare.

In mancanza di tale completa informazione l’acquirente, fatta salva una sua possibile responsabilità concorrente per non aver usato l’ordinaria diligenza volta ad acquisire tutte le informazioni possibili sul bene da acquistare, potrà agire per ottenere la declaratoria di annullabilità dell’atto.